よくある質問FAQ

売買について

権利書を紛失しちゃいました

実印や印鑑証明書、印鑑登録カードといっしょに権利書が盗まれてしまった場合は、大変危険ですので役所に紛失届や改印届をしましょう。勝手に登記される恐れがある場合は法務局にも相談してください。
しかし権利書だけ盗まれた、紛失した、というのならそれほど慌てることはありません。不動産を売却する際には保証書を作成することによって所有権移転登記をすることができます。

保証書とは、登記を受けたことのある成年者2名以上が保証人となって、「権利書の紛失者は間違いなくその不動産の権利者である」と保証した書面をいいます(印鑑証明書を添付)。権利書を紛失していたら、親戚や知り合いに頼んで保証人になってもらえばいいわけです。
なお、ここで「登記を受けたことのある」というのは、登記名義人になったことのあるという意味で、過去に登記名義人であった人も含みます。保証の内容に間違いがあった場合は虚偽保証で刑事責任に問われる可能性もありますから、保証人になる人はよく確認して保証してください。

司法書士に保証を依頼した場合、司法書士は権利書の紛失者と面談し、身分証などで確認してから保証することになります。保証書で所有権移転登記の申請があると、法務局はまず仮受付をし、権利書の紛失者に登記の申請があった旨をハガキで通知します。この通知書に実印を押して、3週間以内に法務局へ返送すれば本受付をしてくれます。抵当権の抹消がある場合でも上記の手続きの中で抹消の作業が進められます。

手付金の額は、一般的にどのくらい?

一般個人同士の取引では、特に決まった額というのはありませんが、売買価格の5%や10%というのが一般的です。万が一の手付解除の際に、手付の額が多すぎると負担が大きすぎますし、逆に少なすぎると、相手方が手付解除するのを容易にしてしまいます。
不動産業者が売主の場合には、手付が一定額を超える場合には保全措置を講じることになっています。(宅地建物取引業法第1条1項)
保全措置を講じなければならないのは以下の場合です。
※未完成物件の場合 手付金額が100分の5超かつ1000万超のとき
※完成物件の場合手付金額が100分の10超かつ1000万超のとき
手付金の保全には、

  1. 保証委託契約(金融機関)
  2. 保証保険契約(生命保険会社)
  3. 手付金等寄託契約および質権設定契約

があります。
なお業者が売主の場合には、売買代金の20%以上の手付金を預かることは出来ません。

土地の地目が畑や田なんですけど

一般に地目が田、畑の土地は、現況が宅地であっても農地とみなされ、農地法に基づく農地の転用手続をしないと、売買などの法律行為が無効になり、登記もできません。これに対して地目が宅地、山林、原野、雑種地などの場合はそのまま売買したり家を建てることができます。これは農地法が次のように規定しているからです。

まず農地を耕作目的で売買したり、賃貸借等の権利を設定する場合、農地法第3条の許可が必要です。都市部ではこの例はほとんどないでしょう。問題は農地を農地以外の土地(住宅や資材置場、駐車場等)にする場合です。これを農地転用といいます。農地転用にはつぎのふたつがあります。

  1. 自己転用 (4条転用) 農地の所有者が自ら農地を農地以外に転用する場合
  2. 他者転用 (5条転用) 農地を買ったり、借りたりした人が農地以外に転用する場合

これらの場合に必要とされる手続は対象となる土地の所在と規模により次のように分けられています。

  1. 市街化区域内の農地を転用する場合 農業委員会への届出
  2. 市街化調整区域内の農地を転用する場合で面積が4ha以下の場合 知事の許可
  3. 市街化調整区域内の農地を転用する場合で面積が4haを超える場合 農林水産大臣の許可

1.のケースがもっとも多いでしょう。
通常、売買契約を締結したあとすみやかに売主・買主が連名で農業委員会へ届出を行います。公図や謄本が必要とされるだけで特に難しい届出ではありませんが、専門知識をもった宅建業者に任せたほうが無難です。農業委員会が交付する届出受理書があれば地目の変更登記と所有権移転が可能になります。地目変更の登記をしないと、いつまでたっても農地は農地、地目は何年たっても変わりません。

家を建てても自動的に宅地に変更されることはないのです。なお家を建てるためローンを組む際には、金融機関が土地の謄本を要求し、地目が宅地に変更されているかチェックします。

買おうとしている土地に「計画道路」が・・・・。だいじょうぶでしょうか?

現況では普通の宅地なのに、役所に備え付けの都市計画図を見てみたら、その土地は将来、幹線道路として収用される予定の土地だった、というケースです。どおりで安いと思った。しかしここは冷静に。重要なのはその道路計画の見通しです。何十年も前に計画されながら未だに工事の予兆すらないのなら道路が出来るのはまだ遠い将来でしょう。それにそのときは行政が土地を買い取るのであって取り上げられてしまうわけではありません。現に所有地が計画道路にかかって得をした地主だって大勢います。
ただし、「計画道路なんてどうせ出来っこないですよ」という甘言には注意してください。行政の長期計画ですから、いつか必ず着工されるものと考えるべきです。

こうした道路計画には計画決定のものと事業決定のものとがあります。まだ計画決定の段階なら、条件付ながら建築物の建築が可能です。すでに事業決定の段階に至っているのなら、基本的に建物を建てることはできません。
計画決定の段階で建築が可能とされる条件とは

  • 木造・鉄骨造・コンクリートブロック造であること(鉄筋コンクリート造は不可)
  • 二階建までで地階がないこと

要するに、容易に撤去できる建物ということです。

購入予定の土地の前面道路が「位置指定道路」です。問題は?

家が適法に建てられる土地であるためには、建築基準法上、敷地が道路に2メートル以上接していなければなりません。小規模開発などで新たに作った宅地について、この必要な接道を得るために、民有地を道路として整備し、建築基準法上の道路として特定行政庁に認可してもらった道のことを位置指定道路といいます(建築基準法42条1項5号)。

認可には一定の条件があり、行政が定めた仕様で道路を整備しなければなりません。
位置指定道路の持分はその道路に接する宅地の所有者全員で持ち合ったりするケースが多いのですが、私道とはいえ路上に建造物を作ってはならず、道路の変更や廃止も自由には出来ません。したがって位置指定道路は私道の中では最も安全なものと言っていいでしょう。ただし将来、上下水道を入れ替えたりする場合には所有者全員の同意が必要な場合がありますので、この点について注意してください。なお、位置指定道路の幅員や形状については行政庁が個々に指導しています。

一戸建て購入時の諸経費はどんなものがあるの?

不動産購入にかかる諸経費は以外と多額になりますので、購入価格の他に必ず予算の中に組み込む必要があります。ポイントとしては、どのような項目があるのか把握しておくことです。 大きく分けると

  1. 登記費用
  2. 住宅ローン手続き費用
  3. 仲介手数料
  4. その他、となります。

1.の登記費用については登録免許税(所有権移転・抵当権設定・新築の場合ですと建物保存登記と表示登記費用等)と司法書士報酬費用などがあります。

2.の場合ローン保証料・火災保険料・(団体生命保険料)・印紙代などが必要ですが、ローンの借入金額や借入期間などによりかなり違ってきますので、注意する必要があるかと思います。

3.の仲介手数料は、仲介業者が介在しないケースだと必要ありませんが、通常ですと物件価格の3%+6万円が必要です。

4.その他としては、売買契約書の印紙や都市計画税・固定資産税・不動産取得税・引っ越しの際の諸雑費などがあります。
尚、詳細については、住宅販売会社、不動産会社等で確認した方がよいと思います。

取引態様とはなんですか?

広告主である不動産会社と、物件を購入する買主との取引関係を示すものです。
取引態様が『仲介(媒介)』とあればその広告主は売主と買主とを仲立ちする仲介会社で、購入の時には、この仲介会社に仲介手数料を支払うことになります。取引態様が『売主』とあれば広告主自身が売主です。この場合、買主は物件を直接購入することになるので仲介手数料はかかりません。また、取引態様が『代理』となっているときは、売主にかわって広告主が販売するので、これも仲介手数料はかかりません。

土地だけ購入したいけれど、建築条件付きではだめなの?まず、土地を購入し、将来家を建てたいと考えています。建築条件付きの土地というものがありますが、とりあえず土地だけでも購入できますか?

宅建業者が土地を販売するに当たり、一定期間(3ヵ月)内に建物を建築することを条件とする「建築条件付き土地」というものがあります。このような場合、土地のみの販売はされません。

契約形態は、土地については売買契約、建物については建築請負契約となります。
土地の売買契約後、3ヵ月以内に建物の建築請負契約が成立しない場合は、土地の売買契約は白紙となり、支払い済みの金銭は全額返還されます。
また、広告によっては、建物のプラン例(間取図)を大きく掲載するなど、新築の建売住宅の広告のように見えるものもありますので注意して下さい。

建築条件付売地のメリット、デメリットは?

通常の建売住宅と比較した場合の、建築条件付売地のメリットとしては、

  1. あらかじめ用意されたいくつかの建築プランから買主が選択できる
  2. 建築前なのでプランの微調整が可能
  3. 建築中に買主が工事をチェックできる

などの点があげられます。
デメリットとしては、

  1. 土地を購入してから建物を建築するのですぐ入居できない
  2. 工務店、メーカーを選べない
  3. 基本プランが既に決められていることが多い

などの点があげられます。

品確法とはどんな法律ですか?

正式には「住宅の品質確保の促進等に関する法律」といいます。この法律により、全ての新築住宅について、10年の瑕疵担保期間が義務化されました。

住宅に瑕疵(欠陥)があった場合、売主はそれを修理したり、賠償金を支払ったりする義務があります。これを「瑕疵担保責任」といいます。売主が義務を負わなければならない期間を 「瑕疵担保期間」と呼びます。

これまで民法上の瑕疵担保期間は、請負契約については木造5年、非木造10年と規定されていましたが、個別の契約ではこれを短縮する事が認められていましたので、一般にはそれぞれ2年、5年などと定めていました。
ちなみに宅地建物取引業法では2年以上と定められています。品確法ではこれを一律10年以上(最大20年まで延長可能)とし、特例などは一切認めないことにしたのです。10年間の保証対象となるのは、構造体力上主要な部分と、雨漏りの侵入を防止する部分の2種類に限定されます。それ以外の瑕疵については各業者独自の保証システム、アフターサービス基準によって決まります。

住宅保証制度について教えて

「住宅の品質確保の促進等に関する法律」(品確法)はそれまで明確でなかった新築住宅の保証期間をいっきに「10年」に統一しました。しかしこの法律が保証対象にするのは構造体力上主要な部分と、雨漏りの侵入を防止する部分の2種類のみです。また、瑕疵担保責任を遂行する方法については定めがなく、業者が倒産してしまった場合などの措置も講じられていません。

そこでこれらの点を補うものとして、(財)住宅保証機構の住宅保証制度が活用されます。この制度は、機構が定める設計施工基準に従い建設された住宅について、検査員の現場審査に合格したものだけを登録する制度で、品確法で義務付けられている10年保証のほかに、タイルのはがれ、設備等の不具合についても独自の短期保証があります。また、万一保証期間中に業者が倒産してしまっても、構造上重要な部分の修補費用から免責金額を除いた額の80%が保険金として支払われます。

この制度が適用されるのは、(財)住宅保証機構の審査を経て登録された業者から、登録住宅を購入した場合のみですので、住宅を購入する際には登録業者の登録住宅であるかどうか注意してください。

建築中に業者が倒産したら?

建築中に業者が倒産し、工事を継続できなくなったケースに対応する制度としては、(財)住宅保証機構による「住宅完成保証制度」があります。
この制度は住宅の建設を受注した中小企業である建設業者が倒産した場合に、発注者(消費者)が最小限の追加負担のみで住宅を完成させることができるよう保証する制度です。
機構は倒産業者の代わりの代替履行業者候補を選定するとともに、損害の発生に伴う追加の負担について、保証契約の範囲内で、保証金の支払いを行うことになっています。

中古住宅はどこまで保証されますか?

売主が不動産業者である場合と、そうでない場合で大きく異なります。
宅地建物取引業法では、不動産業社が売主の物件については、引渡しから最低2年間の瑕疵担保期間を定めています。この瑕疵担保責任を免責するとか、担保期間を短くするなど、買主に不利な特約は無効とされます。無効となった場合、瑕疵担保期間は「瑕疵を発見してから1年」という民法の原則に戻ることになります。

(2)売主が一般個人や一般企業などの場合
雨漏り、シロアリの害、主要な木部の腐蝕、給配水管の漏水といった重要な瑕疵については、2ヵ月程度の瑕疵担保期間を設定するのが一般的です。しかしある程度築年数の経過した中古物件の取引では、瑕疵担保を免責するケースもあり、基本的には当事者間の判断に委ねられています。

購入予定の不動産に、「抵当権」がついているのですが

一般にサラリーマンが家を買う時は住宅ローンを組みますので、登記簿謄本に抵当権の記載があるのはむしろ当たり前です。抵当権がついているということ自体は何の特異性もありませんので、ご安心ください。

抵当権とはその不動産を借金のカタにしてお金を借りていますという証です。その人がお金を返さない場合、その不動産は競売にかけられ持っていかれてしまいます。これが抵当権の実行です。
お金を貸した人(金融機関)はその不動産を処分してお金に変えるわけです。このように金融機関からすれば抵当権は極めて重要な権利ですので、ほぼ例外なく登記簿に記載することにしています。

さて契約時には抵当権がついたままでいいのですが、残金の支払い時=移転登記の時までにはかならず抵当権の抹消が売主によってなされなければなりません。そうでなければ売主の借金を買主が引き継いでしまうことになりかねないからです。

したがって契約書には次のように書かれています。

「売主は抵当権など、買主の権利を阻害するすべての権利を抹消してから物件を引き渡さなければならない」

もし売主がこの責任を果たさなければ重大な債務不履行となります。売主は金融機関に対し、その不動産を売ったお金で住宅ローンの残債を支払うから抵当権を抹消するように申し入れておけばいいわけです。実際には抵当権の抹消手続は移転登記の手続と同日同時になされます。金融機関が抵当権抹消書類を提出し、司法書士がそれを確認し、間違いなく抹消できると判断してから所有権の移転手続に入るわけです。

二項道路って何ですか?

建築基準法上では、建物を建てる場合、その敷地が幅員4メートル以上の道路に接していなければなりません。そうでないと消防車などが入っていけないからです。
しかし実際のところ4メートル未満の道路はたくさんありますし、そこにはこの法律が出来る以前に建物が建ち並んでもいます。ではこのような狭い道路に面した土地には建物は建築出来ないのか、というとそうではありません。道路の中心線から2メートル後退した線を道路境界線とみなせば、建物が建てられることになっています。

このように、幅員4m未満の道で、一般の交通の用に使用されており、特定行政庁が指定した道路を「二項道路」と言います。こうした道路の規定が建築基準法42条二項にあるからですが、「みなし道路」と呼ぶこともあります。

「二項道路なので10平方mのセットバックが必要」とか、「二項道路なので50cmセットバック要す」などと言われるのはこのためです。セットバック部分には建物は建築できず、建ぺい率や容積率もセットバックしたあとの敷地面積で計算します。

この法律に従って、家が新築・再建築されるたびに道路が広がっていけば、将来すべての道路が4メートル以上のものになるはずで、安全にも資することになります。道路の幅員が広いほど不動産価値は高くなりますので、二項道路に建築する場合は必ずセットバック規定を守りましょう。なお、二項道路か否かは市役所で調査できます。私道・公道の別は問いません。

市街化調整区域に土地を買いたいのですが、建物を建築できますか?

原則不可能と思って下さい。
例外的に建築できるのは、「農業、林業若しくは、漁業の用に供する建築物またはこれらの業務を営む者の居住に供する建築物」となります。簡単にいえば農家が自宅を建てる場合しか許可されません。農家分家の形で許可になる場合もありますが、市役所でよく確認してください。

平成13年までは「既存宅地制度」というものがありました。調整区域の線引き(昭和45年)以前に建てられた住宅の建替えを可能とするものでしたが、この制度はすでに廃止になってます。「既存宅地制度」に替わり、現在は都市計画法34条第8項により建築可能なケースがあります。すなわち「市街化区域に隣接し、又は近接し、かつ、自然的社会諸条件から市街化区域と一体的な日常生活圏を構成していると認められる区域であって、概ね50以上の建築物が連たんしている地域のうち、政令で定める基準に従い、予定建築物の用途が開発区域及びその周辺の地域における環境の保全上支障がないもの」です。
いずれにしても専門家を交え役所に相談してみてください。

「つなぎ融資」とは何ですか?

通常、住宅金融公庫から融資を受けるには建物に抵当権が設定されなければなりません。つまり建物の表示登記・保存登記のあと更に抵当権設定登記まで済まないと融資が実行されないのです。
しかしこれらの手続きや確認が済むまでには3ヶ月から半年かかります。一方、不動産の売主は代金を全額受け取らないと所有権を移転してくれません。そこで銀行から、公庫融資の実行までの短い間、つなぎの融資を受けることになります。公庫の融資が実行されたらそのお金でつなぎ融資を返済すれば良いわけです。

このほかにも、不動産を購入しようとする人が、自己所有の不動産の売却代金を受領するまでの間、 自分の工事代金や購入代金にあてるため、銀行から受ける融資のことも「つなぎ融資」といいます。この場合、自分の家が売れたらそのお金でつなぎ融資を返済することになります。

自宅を売ると確定申告が必要になるの?

自宅に限らず土地または家屋を売却した場合にはその年の翌年(2月から3月)、税務署から申告書が送付されてきます。そこに必要事項を書き込んで税務署へ申告することになります。申告手続は税理士に依頼することもできますが、通常、素人でも十分可能です。書き方が分からない場合は各税務署で無料相談を行っていますので出かけてみてください。なお実際の納付は口座からの引き落としによって行われています。

マンションの管理費の使い道は?

管理費とはマンション全体を維持管理するために所有者全員で負担する経費です。主な用途としては共用廊下、エントランス、エレベーターなどの清掃費、共用水道や共用灯の料金、損害保険料、会議費、通信費などの管理組合運営費などがあります。また管理会社や管理人の人件費、エレベーター、消防設備類の保守点検料なども考えられます。この管理費は通常、所有する専有面積の持ち分に応じて負担することになっています。

マンションの修繕積立金とは?

修繕積立金は将来の大規模な修繕の費用を長期計画に従って徴収する金銭です。大規模な修繕はいちどきに大きな負担を強いることになるので、長期修繕計画を立て、何年後にどの部分にどんな修繕が必要かを予測し、その計画に従って月々の徴収を行い、管理組合で積み立てて将来の大規模修繕に備えるのです。

法地って何?

法地(のりち)は法面(のりめん)ともいい、その宅地のなかで崖(傾斜地)になっている部分のことをいいます。不動産広告などでは「宅地内に約30%の法地を含む」などと表示されます。最近では法地部分をうまく利用した建物が建てられることも多いようです。法地を含む土地を購入する際には、どのような建物が建てられるか、または建てられないか、よく検討してみてください。

敷地延長とはどんな土地?

旗竿の形状をした宅地のことを敷地延長の土地、略して「敷延」と呼んでいます。建築基準法上、「都市計画区域で建築物を建てる時には、敷地が道路に2m以上接していなければならない」と規定されているため、敷延土地の接道距離も2m以上なければなりません。

接道が2mに満たない場合は建築不可となり、その土地単体では宅地としての価値が無い土地になります。しかし2m以上確保されていればそれほど問題もありません。むしろ、延長部分に車を二台駐車できる、道路から引っ込んでいるので静か、価格が割安、などの理由でよく売れるようですし、担保評価も低くありません。