よくある質問FAQ

その他

『建ぺい率』って何ですか?

建ぺい率とは、敷地の広さに対してどの程度の大きさの建物が建てられるかと言う制限です。例えば、建ぺい率50%の場合、100坪の土地だと建坪(たてつぼ)50坪の建物が建てられると言うことです。建坪というのは、おおよそ1階部分の直接地面に接している部分の面積だと考えてください。

『容積率』って何ですか?

容積率とは、敷地の広さに対する延床面積の割合で、容積率200%の場合、100坪の土地に延床面積200坪の建物が建てられると言うことです。延床面積というのは、各階床面積の合計のことを言います。

広告の「駅から徒歩○分」て信用できる?

「不動産の表示に関する公正競争規約」(公正取引委員会告示第14号)第15条では次のように規定されています(条文は要約です)

「徒歩による所要時間は、道路距離80メートルにつき1分間を要するものとして算出した数値を表示すること」

つまり分速80mで道なりに歩いた場合の時間を表示せよ、ということです。駅からの距離が800mなら800÷80で「徒歩10分」となります。「この場合において、1分未満の端数が生じたときは1分として計算すること」つまり徒歩10分30秒だったら徒歩11分と表示せよ、ということです。距離は通常、地図で計測したり自動車のメーターを使って測っています。分速80mは比較的ゆっくりした速度ですが、途中の信号待ちや上り坂については考慮しません。
なお大型分譲地の場合は次のように規定されています。「団地(一団の宅地)と駅との間の所要時間は、その駅から最も近い当該団地内の地点を着点として算出した数値を表示すること」

シックハウス症候群ってなんですか?

最近盛んに報道される現代病の一種で「新築病」ともいわれています。建築物の建材の合板(ベニア)等に使われる接着剤・・・そこに含まれているホルムアルデヒト等の化学物質が、家の中で放出され、目の痛みや、吐き気、頭痛等の症状を引き起こします。
特に近年では、高気密、高断熱の住宅が増え、この種の化学物質の人体に与える影響が大きな問題となってきました。

JAS規格(日本農林規格)では、合板のホルムアルデヒト放散に関して、F1~F3という段階を設けて区別しています。現在では、最も放散量が少ないF1を使用するのが常識といえるでしょう。

ホルムアルデヒト放散に対しては、室内を強制的に機械によって換気するシステムも大きな効果を発揮します。高気密住宅、パネル工法、2×4工法等には、是非使いたいシステムです。
又、合板だけではなく、壁ビニールクロスやその接着剤、防カビ剤、薬剤、塗装ペンキ等にも有害な科学物質が含まれているケースが多いので、十分注意して材料を選ぶことが、建築会社の使命といえるでしょう。

今ではメーカー側の対策もかなり進んでいますが、使う側の意識向上が必須です。なお有害物質を浄化してくれる観葉植物を置いたり、天気の良い日は窓を十分に開ける等の工夫も大切です。ちなみに観葉植物はゴムの木、ツルニチソウ、ゴールデンポトス、ガーベラ、菊等が効果的だそうです。

衛星放送のアンテナ、マンションのバルコニーに設置できないの?衛星放送を受信するため、バルコニーの手すりにパラボラアンテナを設置しています。すると先日管理組合の方がみえて「共同アンテナを設置するので、個人のアンテナは撤去して下さい」と一方的に私に通告してきました。私のパラボラアンテナは通常より小さい方でネジだけで留めており穴などはあけておません。また、共同受信よりも個別受信の方が画像が鮮明と聞いておりますので取り外したくないのです。私の要求はバルコニーの通常の用法として許される範囲ではないかと思いますがいかがでしょうか?

衛星放送の普及に伴い今回のような問い合わせ、トラブルが増えているようです。
マンションのバルコニーは本来共用部分なのですが、通常は居住するスペースの専有部分と一体となっており、建物部分の所有者等に専用使用権が認められています。こういったことから、居住者がバルコニーに様々なものを置いたり、設置することにより、管理組合とトラブルになるようです。

そこで問題となるのが今回のパラボラアンテナの設置がバルコニーの使用方法で、通常の用法の範囲内といえるかどうかということです。
実はこの件に関しては判例が有り、要約すると次のように判示しています。

  1. 共同パラボラアンテナが設置されれば、設置日以降衛生放送の受信が可能となること。
  2. バルコニーは共用部分であり設置者はただ専用使用を許されているに過ぎないこと。
  3. テレビ受信向上委員会発行「マンションでの衛星放送受信の手引き」にもアンテの設置には「管理者の承諾が必要」と明記されていること、などから共同アンテナが設置されて以後は「バルコニーとしての通常の用法」とは言えなくなる。

以上のことから、ご質問の要望は難しいでしょう。

地価にはいろいろあるの?

【公示価格】
国(国土交通省)が、毎年1月1日時点の地価を、3月下旬に発表するものです。

【基準地価】
都道府県が、毎年7月1日時点の地価を9月下旬に発表するものです。
※ともに主な地点については新聞に掲載され、また各市町村の役場に備え付けられています。

【路線価】
国税局が相続税や贈与税を課税するために、土地の評価額を算定するもので、公示価格の約8割の水準とされており、全国の税務署でだれでも閲覧できます。

【固定資産税評価額】
各市町村が固定資産税の課税のために、3年に1度その年の1月1日現在の土地の評価をするもので、公示価格の約7割の水準になっています。

いわゆる底地の適正価格は?

借地は借地人の有する借地権と、地主の有する不完全所有権とで成り立っていますが、この不完全所有権の部分を底地と呼びます。地主がその土地を第三者に売却したいと考えた場合、借地権付きでは難しいので、借地人に底地を買い取ってもらうのが手っ取り早い方法です。借地人は底地を買い取ればその土地の完全な所有者になるのですが、買う買わないは借地人の自由意志です。

一般的に底地の適正価格は「所有権価格-借地権価格」です。このうち借地権価格は、住宅地では所有権価格の6割~7割、商業地では8割~9割と言われており、実際、税務署の路線価図にもこうした割合が表示されているようです。つまりその土地が住宅地で、付近の土地相場が100万円なら、借地権価格は60万~70万円、底地価格は40万~30万円ということになります。しかしあくまでもこれは目安ですから、地域性を考慮した具体的な価格については地元の不動産業者にお尋ねになるのが良いでしょう。

ツーバイフォー(2×4)工法について教えて

「ツーバイフォー(2×4)工法」という呼び方は通称で、建築基準法等では「枠組壁工法」と言います。この工法の始まりは19世紀初めのアメリカ開拓史の時代と言われていますが主として北アメリカで発展してきました。今でも北米住宅の約9割がこの工法で建てられています。「ツーバイフォー」と呼ばれるのは住宅の構造材に断面サイズが2×4インチ(実際の寸法は水分の調整などにより38x89mm)の製材が最も多く使用されているからです。

ツーバイフォー工法の特徴としては、以下のような点があげられます。

  1. 強い壁・床・屋根を構成するので、高い強度と気密性を持ち、耐震性に比較的優れている。
  2. 木材が表面に現れないため、耐火性が高く、枠組材で密閉された空間をつくるため延焼しにくい。
  3. 壁内に筋かいなどがないことから比較的容易に断熱材を取り付けることができ、断熱性にも優れ、さらに、使用する石膏ボードは熱容量が大きいため、一度室内を暖めると温度は下がりにくい。
  4. 壁組、小屋組などは工場でできるため、工期は軸組工法に比べると短かくなる。

在来工法に短所はありますか?

在来工法は柱や梁などの「軸」で建物の荷重を支える木造軸組工法と呼ばれるもので、日本の代表的な建築工法です。在来工法の長所は次の点です。

  1. 設計の自由度が高く、増改築も容易である
  2. 柱と梁により構成されるため、開口が大きく取れる
  3. 日本の風土(特に夏の高温多湿)に合っている
  4. 伝統的工法であり、日本独自の様式美と調和するので、和風住宅を造るには最適な工法
  5. 業者が多く、選択肢が圧倒的に多い(日本の住宅の80%がこの工法で建築されています)

最近は防火性についても建材や断熱材などの開発が進み高性能な仕様になっています。地震に弱いという考えが一部に有るようですが、多くは誤解から生じています。あえて在来工法の短所をあげると次のとおりです。

  1. 冷暖房効率がやや低い
  2. 職人の技量により品質にばらつきが出やすい
  3. 工期がやや長い

高気密・高断熱住宅について教えて

高気密住宅とは、建具や天井と壁のジョイント部分における隙間を少なくし、室内と外気の換気量を減らすことによって、冷房や暖房の効率をよくした住宅です。
また高断熱住宅とは断熱材の効率的な敷設により、室内側への外気の熱的な影響を小さくした住宅です。ともに省エネルギー効果と快適性が高い住宅で、近年注目を集めています。

高気密・高断熱住宅の最大のメリットはその快適性にあります。断熱・気密化された住宅の内部は、どの部屋でも同じような室温になり、温度変化による身体的なストレスが少なくてすみます。ただし施工にあたっては間取りや開口部に制限が生じないか、機密性が高いので結露しやすくないか、などの点に注意してください。なお機械換気が前提となっているので自然換気に頼ると換気量が不足し、室内の空気が汚染される点も指摘されています。

内断熱と外断熱、どっちがいいの?

木造住宅の断熱工法には、大きく分けて2種類あります。壁の中、天井の上、床の根太の間 などに断熱材を充填するのが内断熱。柱の外側を断熱材で覆うのが外断熱です。このうち近時、増加してきているのが外断熱で、その最大のメリットは高い気密性、断熱性にあります。

外断熱は断熱材で構造体をすっぽり覆うため、気密性が高く、結露が起きにくく、柱が保護されることになるので家がいたまないといわれます。外断熱のデメリットは工事費が高い、大工さんが不慣れ、断熱材で覆われるため短時間での暖房や冷房が不得意、断熱材の外に外壁を設置するので耐震性に若干の不安がある、高気密・高断熱になりやすいので計画換気が必要になる、などです。

バリアフリー住宅の作り方を教えてください

バリアフリー住宅とは、高齢者や障害がある人など通常の住宅で生活する際に不自由のある人が、なるべく不自由なく生活を送れるようにした住宅のことです。以下にその具体策、施工例をあげてみます。

  • 床面の段差をなくし、玄関・廊下・階段・トイレ・浴室に手すりをつける。
  • 廊下・階段にフットライトを設置する。
  • 玄関にベンチ(腰掛け)を設置する。
  • 大理石など滑りやすい素材は避ける。
  • スイッチ・レバーなどは見やすく、扱いやすくし、取付位置も車いす対応とする。
  • 廊下・室内開口部には車いすでも不自由のない幅やスペースを確保する。
  • 屋内の色彩はコントラストをはっきりとし、見やすくする。
  • なるべく安心機能や自動制御のついた設備機器を採用する。
  • トイレ・浴室の入口も車いすに対応できるよう「引き戸」にする。
  • キッチン流し台や収納の高さと奥行はいすに座っての長時間作業や車いすでも対応できるようにする。
  • 寝室とトイレは接近させ、台所と洗面所も直接的な動線で結ぶ。
  • トイレ、洗面、浴室、などにも暖房設備を設置する。

プレカットとは何ですか

大工さんが図面をもとに柱や梁に墨付けをし現場で手加工していた部分を、コンピューター制御による最新の機械ですべて行ない、手加工によって生じやすい品質のバラツキを無くし、現場の省力化、工期の短縮を計る工場生産システムです。

引越しの際の各種手続きを教えて

引越しはあわただしいものです。下記のチェックリストを参考にし、各種手続きには時間的な余裕を持って臨んでください。

旧宅の引越し手配

  • 電力会社への連絡…領収書に記載されている営業所へ連絡します。
  • ガス会社への連絡…領収書に記載されている営業所へ連絡します。
  • 水道局への連絡…市区町村の水道担当部署へ連絡します。
  • 電話の移転・新設…移転はNTTの116番へ。新設はNTT窓口または加入取扱店で。
  • 郵便の転送届…郵便局の窓口にある「転送届」に必要事項を記入し、ポストに投函 住民票の転出届…市区町村役所に転出届を提出し、『転出証明書 』を受領。
  • 小・中学校等の転校手続…現在通っている学校へ転校届けを出します。
  • 新聞配達中止の連絡…新聞店へ連絡します。
  • NHKへの連絡…領収書に記載されている営業所へ連絡します。 その他…(なし)

新居への引越し手配

  • 電気のチェック…分電盤やドアに申込はがきが付いていますので電力会社へ送付。
  • 水道のチェック…市区町村の水道担当部署へ連絡します。
  • ガスのチェック…入居前にガス会社に連絡し、ガス開栓を。立会いが必要です。
  • 電話…電話線をつなぎ発信できるか確認してください。
  • 表札の表示…玄関、郵便受けに表札を掲示してください。
  • ご近所への挨拶…めんどうがらずに上下左右の部屋の人に挨拶を。
  • ゴミの処理…粗大ゴミの扱いには十分注意してください。

上記手続きを確実に行わないと、使用開始以前の料金が請求されてしまう等、トラブル発生の可能性がありますのでご注意ください。

入居後、近日中にとり行なうべきこと

  • 転入届けの提出…転入先の市区町村役所で転出証明書と一緒に転入届を提出。
  • 運転免許証の住所変更…新住所の警察署で住所変更の手続をします。住民票が必要。
  • 預金先への変更届…銀行、郵便局に連絡し住所変更の手続をします。
  • 保険の住所変更…保険会社に連絡し住所変更の手続をします。
  • クレジットカードの住所変更…クレジット会社に連絡し住所変更の手続きをします。

建物の完了検査をしないとどうなる?

従来から建物の完了検査は建築基準法上必要なものとされてきましたが、行政の罰則があまりなかったためかわざと行わないケースが多かったようです。
しかし近時、阪神大震災の影響や欠陥住宅の深刻化により、行政側も検査を強化することになりました。
また金融公庫を利用する場合は、現在では完了検査を受け検査済証を提示する事となっています。これを怠ると融資が受けられなくなりますので十分注意が必要です。それでも完了検査を受けなかった場合、最悪だと行政から建物の使用禁止や解体撤去を命じられることも考えていかねばなりません。

建築確認とは何ですか?

建築物を建築しようとする場合には、建築主はあらかじめ、その建築計画が法令に適合するものであることについて、各市町村に確認を求めなければなりません。
申請の手続きは設計士や施工会社に代行してもらう場合がほとんどです(申請にかかる料金は設計料に含まれるのか、施主が別途支払うのかなどを事前に決めておきましょう)。

提出された建築確認申請書や設計図などを審査して行政の建築主事が問題ありと判断した場合は設計の変更を求められますが、問題がなければ「建築確認通知書」が交付されます。この「建築確認通知書」が交付されてはじめて工事の着工が可能となります。

すべての建築物につき建築確認申請が必要かというとそうではありません。建築確認申請を受けなければならないのは、次の場合です。

  1. 特定の用途または一定の規模以上の建築物を建築し、または大規模の修繕もしくは大規模の模様替えをしようとする場合(建基法6条1項1号~3号)
  2. 都市計画区域内、または都市計画区域外で都道府県知事が指定する区域内において建築物を建築しようとする場合(同条1項4号)

浄化槽って何?

浄化槽とは本下水管が整備されていない地域で、川や海に家庭排水を捨てる前に敷地内で排水をきれいに浄化する装置です。

通常、裏庭やカースペースなどの土中に埋め込み、専用モーターで駆動します。ここで家庭排水とは洗濯排水、台所排水、便所排水、浴室排水など雨水以外のすべての汚水・雑排水をいいます。

合併浄化槽とはトイレの汚水も洗濯水も一台で処理する浄化槽のことをいいます。浄化槽で浄化された排水はきれいな水となってU字溝や川に流されます。

ディスポーザーって何?

ディスポーザーとはキッチンのシンクに設置された装置により生ゴミを破砕し、排水と一緒に流すゴミ処理システムです。この後、敷地内に埋設された排水処理槽でさらに処理を施し、下水管や河川などに放流します。近年、特に高層マンションでのゴミ処理の煩雑さを解決するものとして人気が上昇していますが、何よりも「適切なゴミ処理」という環境に対する配慮が評価されているようです。

地盤調査って何するの?

造成地などで切り土と盛り土の境目の地盤が不均等に沈下するのを不同沈下といいます。地盤調査はこれを防ぐためにハウスメーカーなどによって行われます。

地盤調査業者の行う調査方法には、土を採取する「ボーリング」方式、抵抗体を地盤中に挿入し、その抵抗値から地盤を調べる「サウンディング」方式があります。通常、ひとつの敷地内で数ヵ所調査し、調査費用は数万円とされます。

地盤の強さを示す値は「地耐力」と呼びますが、地耐力が何トン必要かは建物の規模や基礎の形状により異なります。地耐力が必要に満たない場合は、地盤改良をしたり、杭を打ち込んだり、基礎の設計を変更したりして対処します。

境界をはっきりさせたい

測量図が存在せず、現地に境界標(杭など)も無いような場合は、土地家屋調査士に依頼し、隣地所有者との合意のもとに境界標を設置し、境界の確認書を取り交わしたうえで測量図を作成してもらってください。

土地家屋調査士は過去の記録、現地の占有状況、登記簿、公図、互いの境界に関する主張などをもとに、合理的な境界を明確にしてくれます。なかには理由も無く境界確認書に押印してくれない隣地所有者もいますが、境界を明確にすることは互いに有意義であり、将来の紛争をさけるためにも必要である旨を説明し、協力してもらえるよう冷静に交渉してみましょう。
また地主間で合意に至らない場合なども、専門家である土地家屋調査士に相談してください。